贝壳研究院：成都楼市进入下行盘整期

本报记者 苏启桃 实习生 范欣雨

       2018年，成都楼市迎来关键的转折点，呈现前热后冷的局面。市场降温，对于大成都乃至周边地区市场的影响几何？市场转向，行业运行逻辑发生了哪些变革？2019年的市场，又将何去何从？12月19日，由成都房地产经纪协会指导，贝壳研究院成都分院主办的成都楼市年度思享会在成都举行，会上发布的《2018年度成都楼市白皮书》（以下简称《白皮书》）依据海量真实数据，对以上问题一一做出了解读。

2018年前热后冷

       “自2015年‘330’楼市宽松新政以来，成都楼市经历了2015年的稳步增长、2016年的升温和2017年的火热，走过了一个较稳健的上行阶段。而2018年，成都楼市迎来了关键的市场转折点，呈现出了前热后冷的局面：‘515’前二手业主预期尚高，‘515’后业主纷纷降价卖房；‘515’前新房依旧全民摇号、市场火热，‘515’后新房中签率快速回升、报名人数不足而直接认购的楼盘频频现身。”贝壳研究院成都分院院长张键表示，种种迹象表明，成都本轮上行周期已经结束，转而进入下行盘整期。对于今年成都楼市的前热后冷现象，《白皮书》给出了八大关键词进行解读，包括抢房与抢客、卖方与买方、新房与老房等。

       在张键看来，上半年新房供应整体偏弱，一二手房的刚性利差导致新房市场热闹非凡，以至于远郊平均中签率仅为20%。“515”家庭二套限购后有资质的客户骤减，而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应，市场供需关系发生扭转，新房市场难现年初火热境况。同样的，新房摇号中签率低，二手房业主预期高涨就频频涨价，是为卖方市场；但“515”新政后，成都住宅去化周期不断延长，库存的大幅增加使客户选择面拓宽，诚心卖房的业主在这种局面下被迫降价出售，导致妥协度上行、议价空间松动，久违的买方市场重回蓉城。

       比较好的现象是，目前新房和二手的市场成交格局重返2:1的合理区间，改善新盘成为主流，二手成交日趋刚需，二手价格回归理性区间，其中，以书院街、石人、抚琴和内双楠为代表的老式居民院落，以洪河板块为代表的前期涨势过猛片区和以双楠为代表的无地铁规划的板块价格回调力度较大。此外， “品质租赁”成为市场不可忽视的需求。

成都楼市换房时代即将到来

       转眼就要进入2019年，新一年成都楼市动向才是关注的焦点。

       成都房地产经纪协会秘书长张琪在会上指出，2018年下半年成都楼市快速降温，但2019年以稳为主仍是肯定的，估计房地产政策变化不会太大。

       《白皮书》则指出，随着新房供应的稳步回升，市场将回归增量市场。2019年，成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。同时，地段的重要性将进一步凸显，以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归，资金实力有限的客户将有序外溢至住宅供应充沛且价格稍低的二、三圈层。而远郊新房市场将带着充沛的供应，以高性价比接纳大量主城外溢置业需求，成为成都新房市场的重要增长点。

       另一方面，近年来成都居民改善居住支出有所提升，直接通过积蓄购入二套房的难度显著增加，尤其是‘515’后已有房数量为2套及以上的家庭无法购入新的房源，唯有通过“卖n买一”的方式才能重获房票以购入改善型新房或二手房，刚性改善客户的涌现将加速推动成都换房时代的到来。

       “从房产经纪行业来说，经过20年的发展与进化，正在加快进入一个全新的时代，可以称之为‘新经纪时代’。”张键说，新经纪时代的核心特点是用户主权、信息真实、分工合作、平台驱动。楼市转冷的情况之下，二手市场GMV显著缩小，市场话语权归于买方，经纪机构对客户的专业性维护就显得尤为重要。因此，服务品质较差、经纪人专业度偏低的机构将被市场自然淘汰，不规范的业务操作将被流程化、品质化的服务所取代，以服务为王为经营准则的品牌经纪机构将进一步发展。