真知味“10年零租金”引纠纷 “免租期”解读各执一词
 

金融投资网讯(记者 张璐璇)近日，南京嘉业商业管理有限公司(下文简称“嘉业”)与南京真知味饮食娱乐有限公司(下文简称“真知味”)房屋租赁合同纠纷案再起波澜。根据2020年8月17日南京市中级人民法院的再审判决书，对嘉业提出解除租赁合同与要求真知味支付拖欠房屋租金、综合管理费及相应违约金的诉讼请求均不予支持。

对此再审判决书，物业出租方嘉业认为，这意味着真知味在享受了“10年零租金”之后，未来还可能继续“免费租”，吃“霸王餐”。

记者了解，之所以出现“10年零租金”的奇怪商业事件并诉诸法律，全是因为合同双方对当初合同中“免租期”解读各执一词，特别是对“全面”两字的界定，出现了明显分歧。

真知味与嘉业的纠纷来源

2010年，嘉业与真知味签订合同，约定真知味承租SHEWALK购物中心五层店铺，租期15年，租金自免租期结束次日起算(免租期取店铺正式营业之日与购物中心“全面正式营业”时间上的后者之日起6个月)。

2011年真知味开始试营业，同年嘉业公司举办嘉业国际城购物中心开业典礼。

在真知味没履行支付租金义务后，嘉业通过发《催款函》等形式，多次向真知味催要拖欠租金及综合管理费。无果后，嘉业提出诉讼，欲解除租赁合同，并要求真知味支付所拖欠物业管理费、租金及相应违约金。一审判决，法院驳回嘉业全部诉讼请求。二审判决，撤销一审判决，并判决真知味向嘉业支付租金及综合管理费1550万元，驳回嘉业其他诉讼请求。

据嘉业方面介绍，2019年8月1日, 在无人申诉、无人抗诉且没有任何新证据、新事实的情况下，南京中院出具(2019)苏01民监27号民事裁定，认为二审判决确有错误提起再审本案。

根据资料显示，真知味的大股东沈加华(持股55%)，南京真知味董事长、南京市餐饮协会会长，从军27年，1999年转业到江苏省国土资源厅，担当了正筹建开张的万源大厦副主任(正处级)，2001年下海创业，创办真知味。

对“全面”一词各持已见，“10年零租金”现象是否合理

本案再审争议焦点涉及两方面：一是真知味应否支付租金、综合管理费及相应的违约金?如应支付，金额如何确定?二是涉案租赁合同应否解除?

南京中院认为，嘉业在本案中所提交的证据尚不足以证明购物中心已达到“全面正式营业”的约定条件，故其要求真知味向其支付房租的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。

同样关于第二个争议点，南京中院认为，双方约定的支付租金条件尚未成就，真知味暂无支付租金义务;对于综合管理费，真知味亦已按照嘉业实际提供的服务事项予以缴纳，履行了合同义务;合同约定的解除条件未成就，故嘉业要求解除合同，缺乏事实依据，不予支持。

嘉业方面则认为，“全面正式营业”不是“全部正式营业”，不能认为没有达到100%就是没有达到“全面”。事实上，2010年初，嘉业即已履行了租赁场所的交付义务，期间真知味也从未中断使用经营。真知味获得物业使用权的合同目的早已实现，理应依约支付租金、物业等费用。

10年里南京市商业地产租金增长超过一倍

嘉业认为，在交付真知味完全合格的租赁场所的情况下，出租方能否获得租金，却还要依据其物业经营情况进行调整，明显系将承租方的经营风险全部转嫁至出租方承担，未免有不公之嫌。

根据真知味承租面积，将2012-2019年南京市商业地产平均租金数据与合同约定租金、法院再审判决租金进行逐年对比发现，这10年间，南京市商业地产平均租金增长近115%。

(备注：南京市商业地产数据来源于中国房地产业协会官网)

后续，嘉业方是否就此次再审判决结果，诉诸进一步的法律程序，值得市场关注。