被选为示范房企 碧桂园做对了什么？

5月24日，碧桂园发布公告披露，碧桂园地产集团有限公司2022年第一期公司债券的发行工作结束，实际发行规模为人民币5亿元，票面利率为4.5%。此前，监管机构对碧桂园在内的3家“示范房企”放榜，无疑给房地产的信心恢复注入一针强心剂。而碧桂园，能够成为民营房企的龙头，并非偶然。

财务表现可圈可点

根据观点指数，今年4月样本房企境内共发行39只债券，发行总额293.4亿人民币，环比减少15.41%。4月发行债券的企业中，国企、央企融资比例达70%以上，民营房企发债极其不易。

5月20日，碧桂园作为首批带有信用保护工具的示范房企已成功发行境内信用债。业内人士认为，该笔债券的发行将释放出更加明确、积极的稳地产信号，也标志着民营房企融资环境正在逐步回暖。而碧桂园率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，也体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：此次公司债，客观上有助于此类公司债券信用等级提高，以及融资目标的更好完成。“此次发债是以示范的方式进行，也体现了通过优秀企业示范来引导公司债回归正常渠道。”严跃进指出。

碧桂园，能够在一众房地产企业中成为佼佼者，与其自身稳健的财务数据息息相关。据财报显示，碧桂园2021全年总收入约为人民币5230.64亿元，较2020年度上升约13.0%。其中，房地产开发收入同比去年上升12.9%。此外，碧桂园销售强劲，21年实现权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米，稳居行业前列。

除保营收增长外，碧桂园努力降低融资成本，整体来看颇有成效。2021年，碧桂园提前赎回优先票据合计面值122.6万美元，利率为4.750%至7.125%，新发行优先票据的利率区间降至2.700%至3.300%，加权平均融资成本相比去年底下降了36个基点，至5.20%。截止2021年底，碧桂园总有息负债余额下降至人民币3179.2亿元，净负债率从一年前的55.6%下降至45.4%，优化了10.2个百分点。与此同时，企业现金流依然达到1813.0亿元，可动用现金储备十分充足。

趁势政策回暖获益

今年春天开始，房地产市场开启新一轮政策优化，各级政府出台了各项措施稳定房地产市场。4月29日，中共中央政治局会议为市场定调：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。”

不久之后的5月20日，5年期以上LPR下调15个基点，这直接关系到住房贷款利率下调。在那之前，央行、银保监会联合发文，降低5年期以上个人首套房贷利率20个基点，这意味着，购房者的房贷利息继续下调，此番调整房贷利率可为普通城市购房者节省数万元乃至数十万元的贷款利息，大幅减轻了购房者房贷压力。

在近期的楼市政策松绑潮中，冲在政策优化前列的三四线城市，如洛阳、商丘、银川、江门、雅安、自贡等地，在公积金贷款、住房套数认定、购房补贴等方面优化幅度最大。中指研究院分析指出，近期三四线城市调整的政策更多聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。

而上述城镇，正是碧桂园重点布局区域。据统计，2021年碧桂园内地权益合同销售额中，三四线城市已经占到64%，成为不折不扣的营收主力。以碧桂园极为关注的的四川为例，碧桂园入川九年，在百余个开发项目中，仅有20%布局在省会成都，更多的项目分布在其他全国性房企尚未触及的三四线城市甚至县城里。

根据近期由中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》要求，要不断扩大农民到县城就业安家规模，要明显改善县城居民生活品质。可以预见，设计针对性产品进一步改善县城居民生活品质，助力县域城镇化建设，对碧桂园来说将是另一个风口。

引领区域头部市场

2022年一季度，碧桂园共实现权益合同销售金额约992.3亿元，累计权益销售回款率高达95%。今年前四个月，已累计实现权益销售金额1218.7亿元，继续领跑行业。

突出的销售业绩背后，离不开项目的积极复工、品质交付。众所周知，每年三、四季度是房地产的集中交付期。依然以四川为例，碧桂园预计2022年全四川交房27041套。截至今年四月，已完成10809套房屋的顺利交付，交付率已达40%,其中有多个项目提前交付甚至交房即拿证。

此外，在成渝地区双城经济圈的发展利好之下，于碧桂园而言，四川还有很大的开发潜力。根据克而瑞2022年1～4月四川省强地级市重点房企销售TOP10排行榜中，碧桂园以38.16万平方米的成绩位列销售面积排行榜第二，以24.66亿元的成绩位列销售金额排行榜第三，各项业绩都可以称得上业界翘楚。

“政策底”之后，相信拥有扎实发展基础和强大市场拓展能力的碧桂园，会在这波大浪淘沙之后，快速复苏、高效发展。 示范房企碧桂园，值得被谷底之后的市场寄予厚望。