国内房地产市场分化越来越严重

金融投资报 2018-03-17 09:29:22

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■易宪容
   1-2月份的房地产数据已经公布，从这些数据来看，当前国内房地产市场最大特征是各城市房地产市场越来越分化。一线城市及部分二线城市，由于房地产调控政策出台，及出台的政策更为密集，所以这些城市的住房销售早就严重下降，而且只要调控政策不松绑，这种趋势就不会改变。

   但对其他二线城市，三四线城市来说，2017年房地产市场普遍繁荣的情况正在分化。主要表现为，房地产开发投资，东部、中部、西部、东北地区的增长差距相当大。1-2月份，东部地区房地产开发投资6497亿元，同比增长11.6%，增速比去年全年提高4.4个百分点；中部地区投资2147亿元，增长13.4%，增速提高1.8个百分点；西部地区投资2055亿元，增长3.7%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资132亿元，下降15.3%，去年全年为增长1.0%。从这些数据可以看到，经济发达的东部地区，房地产开发投资在连续两年快速增长情况下，仍然在快速增长，今年的增长速度还比去年快4个多百分点。这是拉动今年1-2月份房地产开发投资增长的重要力量，也是房地产开发又开始转向沿海地区。然后房地产开发投资的增长速度，随着沿海向内地逐渐地递减，到了东北地区，房地产开发投资则出现了严重的负增长。也就是说，越是往内地，房地产开发商越是不看好这些市场。

   其次，就1-2月份的商品房销售面积及销售金额来看，尽管商品房销售面积增长同比是有一定的回落，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点，但是商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%。

   这里两个重要信息，一是1-2月的商品房的销售面积尽管同比的增幅在缩小，但仍然在2016-2017年两年创历史增长基础上还在增长，房地产销售面积并没有因为房地产市场调控政策而减少。二是商品房销售金额增长速度远大于销售面积增长11个百分点。也就是说，全国房地产市场价格并没有因为出台一系列的调控政策有所下降，反之还在上涨。房价上涨是全国普遍现象。

   从区域性的数据来看，这种情况分化更是十分明显。1-2月份，东部地区商品房销售面积同比下降5.5%，中部地区商品房销售面积同比增长10.7%，西部地区商品房销售面积同比增长13.0%，东北地区商品房销售面积同比增长15.2%。也就是说，从沿海地区到内地，住房销售面积是逐渐增加的，东部地区是负增长，而东北地区增长则达到15%以上。

   商品房的销售金额情况也是如此，东部地区销售额6928亿元，增长6.7%，增速提高0.5个百分点；中部销售额2494亿元，增长25.1%，增速提高1个百分点。西部地区销售额2717亿元，增长30.2%，增速提高4.3个百分点。销售额314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。也就是说，尽管东部地区的商品房销售面积同比可下降，但销售金额还是在增长。

   从这些数据可以看到，基数效应比较明显，因为沿海发达地区，房地产市场比内地城市启动早，有些地方估计要早一年以上。由于沿海发达地区的房地产市场要早启动，基数高，再疯狂销售的情况就会减弱。而内地的城市，由于启动晚，其基数小，所以今年增幅比沿海要大。销售面积及销售金额的情况都是如此。而销售金额增长幅度也与房价的基数有关。内地房地产市场启动晚，房价较低，其房价上涨增幅也就会大。

   而这些数据透露出最为普遍的现象就是住房销售金额增长幅度都比住房销售面积增长幅度要大，无论是从总体的情况来看，商品房销售金额增幅比销售面积增幅高达11%以上。分地区来说，这种情况更是严重，东北地区的商品房销售金额增幅比销售面积增幅达到20%以上。这些情况表明，尽管出台了不少房地产市场调控政策，但是除了极少城市房价有少许下降之外，全国房价还是在普遍上涨。只要房价在上涨，购房者仍然会涌入市场。

   这点从1-2月份国内居民贷款情况来看，1-2月份居民贷款达到1.18万亿，其中长期贷款9130亿元，如果加上消费贷有可能也进入房地产市场，国内居民进入房地产的资金达万亿以上。可以说，就目前三四线城市居民的住房情况来看，住房基本上处于饱和状态，不少三四线城市居民为何还是要涌入房地产市场，最为关键的因素是看到当地的房价在上涨，而且房价上涨的幅度比他们想象的要快，所以现实情况告诉他们这些城市购买住房也如一线城市都是重要的赚钱工具。所以不少三四线的人购买住房都是为以赚钱为目的而来。当一个从来没有经历房地产周期变化的投资者来说，这个市场的风险有多高，投资者应该加以警惕，否则许多人是无法承受可能面对的风险。因为，目前国内房地产市场分化的程度越来越严重。

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