“国五条”地方细则全面落地

   本报记者 康曦
   3月最后两天，北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级为“史上最严”，有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

购房：北京单身人士“惨了”
   从已公布的各城市的调控细则来看，北京的执行条件最为明确，而广东的则较为模糊。
   北京“国五条”细则明确，自3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。该市细则规定，对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购房，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
   上海“国五条”细则明确对三套房停贷，严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；另外根据市场变化，金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。
   重庆“国五条”细则中，没有列出禁止购房的人群类别。在限贷方面，细则要求，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。但是对于首付比例的提升幅度却没有做出任何明确的规定。
   而首个发布“国五条”细则的广东省，却是其中最为宽松的，被市场戏称为“打太极”。据广东省发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求广深根据近年房价走势情况，合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标。对于房价过快上涨的地区，将及时采取住房限购等稳定房价的政策措施；增加中小套型普通商品住房供应、加快保障性安居工程建设。
   而赶在大限之前出台的深圳市“国五条”细则在房价调控方面，明确提出确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度。银行业金融机构要严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。同时，深圳市表示，人民银行深圳市中心支行可根据全市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

卖房：20%个税是“杀手锏”
   除了对新房实施限购外，对投资性、投机性交易在出台的细则中也有明确指示，但效果如何，还需时间验证。
   对二手房买卖，北京“国五条”细则规定，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。该市细则明确，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，继续执行免征个人所得税的优惠政策。
   上海在北京的基础上打了一个折扣。上海“国五条”细则只提出，能核实房屋原值的，按照转让所得的20%计征。未能核实的，则未在细则中明确。该市细则对房产税试点工作未做细述，只提了一句“继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费”。
   重庆“国五条”细则要求，出售自有住房，能核实房屋原值的，按转让所得的20%计征。细则中也没有明确列出，未能核实房屋原值的，如何计证。对该市正在实行的房产税试点，细则要求：“抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税。”
   而广东省的细则只是表示严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，坚决抑制投资投机购房需求，但何时征收却没了下文。
   对于二手房交易20%的个税深圳方面却没有相关的细则出台，不免让市场觉得还有“下文”。

房产税全国推广还需时间
   从已公布的细则来看，不同地区之间差异比较明显。北京的细则对单身人士限购做了明确规定，但上海、重庆以及广州却没有列出禁止购房的人群类别。而且对于三套房，上海和重庆明确表示了停止发放贷款，北京及广东省则没有具体表述。
   而关于二套房的首付比例究竟如何提高，提高到什么程度，虽然市场一直议论纷纷，但从目前的情况来看，还是没有一个明确的定论。另外对于20%个税的征收，除了北京提出明确的执行时间外，其他地区均未提及。而且就能核实这一项看，北京从2005年才开始实施房地产信息联网，在此之前的房屋原值数据很难准确核实，那么之前的二手房交易就只能按照交易额全额的1%征税。除北京以外，其余3个地区对于不能核实房屋原值，如何计征却均未作出明确表述。可见，留有的余地很大。
   而对于市场一直关注的“房产税”，除正在试行的上海、重庆外，仅有最近被传言将成为第二批房产税试点城市的深圳提及。可见，房产税离全国推广尚有一段距离。
政策效果专家意见不一
   上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“国五条”细则对市场的影响将超出预期，预计接下来两个季度楼市活跃度将持续下降，住宅成交量将在二季度明显降温，房价涨幅也将回落，下半年个别月份甚至可能会出现环比下跌。杨红旭表示，北京细则是“国五条”政策的升级版，对北京房价有降温作用。
   但中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌却有不同看法，他认为如果按照二手房转让所得20%征收个人所得税，在市场供不应求的情况下，这项税负很可能转嫁到买家身上。买卖双方的博弈，将导致二手房市场的降温，购房需求流向新房市场。

来源:《金融投资报》
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