“新国五条”变化不大 20％个税早已施行

本报记者 李丹
   中国楼市的调控由来已久，自从2003年8月国务院“18号文”明确将房地产行业作为国民经济支柱产业开始，历时近十年的楼市调控就拉开了大幕。十年来，调控政策从草案到宏观再到细则，力度越来越大，但高房价依然是铁铮铮的事实。
   2月20日，“新国五条”一经出台，便让回暖的楼市出现一系列连锁效应：地产股争相跌停；不少业内专家回应不暇，涌现出无数版本的新政解读；交易市场中，不管是房管局彻夜排队过户的市民，还是民政局出现的假离婚高潮……都显示出卖房者和购房者的迷茫和恐慌。
   日前，中国城乡建设经济研究所所长陈淮在蓉出席某地产年报发布会时就表示，买房如同坐公交，后上车者被提高收费是不合理的，同时认为，“新国五条”相较之前的调控政策变化并不大。

谈政策影响：重新强调调控方向
“历来楼市调控都从几大方面施行措施，包括政府对房价进行控制、对限购区域的扩张、二套房首付利率的提高和二手房交易。”一上场，陈淮率先表达了自己的意见。从以上几方面来看，“新政国五条”相较之前的几次调控并没有太多变化，并且20%个税的征收也没有进一步的细化。
   陈淮直言，“新国五条”出台后，真正研究房地产的学者几乎没有说过什么话。原因就在于“新国五条”的实际内容没有太多变化。过去十年里，中国房地产业变化非常大，且对投机性、投资性的需求，对为卖而买的需求，政策指向也越来越明确，越来越尖锐。
   再有，陈淮认为区别化的信贷政策也没有太大变化，“限购等政策依然是强调过去的规定，包括20%的房地产所得税，二手房转让过程中的所得税。”陈淮解释，这些规定在2006年就开始施行。当时的规定是：二手房买卖中的卖价高于原值，也就是买入价的部分，要征收20%的个人所得税，但如果房屋是房改房，即按经济适用房来定价；如果是唯一一套住房，居住五年以上免个人所得税。“请注意2006年还有一条，在一年内重新购房的，可以先交后返。”陈淮强调，2006年的政策明确规定，在房屋买卖中的土地增值税、营业税，除了契税以外的所有税负是不属于20%的个税范围。同时装修费、交易过程中的中介费和给政府交的过户费，提供发票后，都可以相应扣除，不计入内，“所以，并不是说个人住房转让差价所得的20%。这个细则在2006年就比较具体和明确，现在没有多少进一步细化的余地。”
   虽然一再表示“新国五条”没有太多值得解读的地方，但陈淮也认为“新国五条”能起到重新强调政策调控方向，校正之前市场模糊的预期。同时在限购范围上也调整到，“从原来的40个主要城市，包括省会城市、直辖市、地市级城市外，其他房价上涨过块的地方也应纳入限购，我想这是有所加强的。”

谈政策漏洞：土地制度垄断成制度空白
   任何事物都有正反两面。“过去十年中，市场不要低估房地产调控的积极作用。”关于政策部分的评述，陈淮首先肯定了其积极意义，政策矫正了市场发展方向，调整需求结构，以及在稳定房地产规范，房地产业的发展上规避了一些可能影响的金融风险。
   而说到房地产政策的不足和缺陷，陈淮表示，调控政策被动性、滞后性都非常明显。“管理层很少就原有旧体制和旧制度进行调整，而是在简单的抑制供和求关系，但真正影响供求关系、影响市场走向、影响产业健康发展的领域几乎没有作出制度性的调整和安排，比如说土地制度垄断，政府作为土地的唯一供应者，应该让土地利率市场化，或者完善中央和地方税赋的关系。”
   同时陈淮认为，从一开始市场上的住房供求关系是供大于求。但目前，我国城乡人口分布远未达到稳定状态，也未达到平均每户家庭拥有1.2套住房的供求平衡指标，因而说“供过于求”为时尚早。他认为，今后一个很长的历史时期，中国的房地产市场仍将处于供不应求的绝对短缺状态。

来源:《金融投资报》
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