土地"工转商"打开想象空间

金融投资报 2014-12-03 09:22:59

小 | 中 | 大

华泰首席策略分析师徐彪

   商业用地和住宅用地的价格分别达到工业用地的20倍和10倍之多，一线城市拥有大量工业用地的上市公司相对具有更大的资产价值提升空间。

   从我国城市内部用地结构看，工业用地比例偏高，参照国外城市中心区的用地比例，其工业用地一般不超城市面积10%。从2011年我国城市用地结构数据看，中国城市内部工业用地平均占比为20.86%，远高于海外其他城市。城市内部大量储备的工业用地也为未来工业用地转商住用地提供了实践方面的基础。

   在我国城镇化的进程中，一线城市常住人口的增加和商住用地供给的短缺已经形成确定性的供求矛盾，增加一线城市商住用地的供给面积，将成为未来熨平房地产价格变化周期的重要着力点。

   增加城市商住用地的方法大致可以包括三大类：以城市外延式扩张（征收城郊农村土地）来获取商住用地、以城市内部拆迁改造方式获取增量城市商住用地、以盘活存量工业用地的方式来增加商住用地。而前两者又都存在明显的不足之处：一方面，“十八亿亩”耕地红线短期内仍然需要坚守，依靠城市外延式扩张，以征收耕地等农地的方式来增加城市商住建设用地的空间已经不大；另一方面，在城市拆迁所伴随的较高潜在收益下，多方利益最大化的诉求汇聚最终造就博弈无序化，政府、房地产企业、拆迁户很可能谁都不想让渡利益，尤其是对于拆迁户来讲，一旦切身利益得不到满足，就有可能演变成各类纠纷事件，造成拆迁难以开展、进度推进缓慢，补偿难达合理状态，甚至有的时候一个拆迁项目会被几个钉子户拖几年之久，给通过向城市房屋拆迁来增加商住用地的供给带来了诸多的风险和不确定因素。因此盘活工业用地，也就是工业用地转商住用地将成为解决商住用地供给不足的最恰当手段。

   通过对工业用地政策转性的回溯，我们发现，北上广深近年来的城市用地政策虽然都或多或少的已经开始工业用地转性，但除去深圳地区对于工业用地转性方面做出了适当的放开，规定土地使用权主体可在不发生改变情况，不通过“招拍挂”，在直接补交地价款等转性成本下，改变土地用途，其余地区对于工业用地转性的政策并没有明显的放开。随着2014年中央城镇工作会议和全国国土资源会议的临近，工业用地转性的政策有望再次被提及，并且我们预计此次中央城镇工作会议和全国国土资源会议与去年相比，很有可能会加大工业用地转商住用地政策的放开尺度，同时进一步加强东部三大城市群，特别是北上广深等一线城市的试点力度。

   未来伴随北上广深工业用地转商住用地的推进，在这些地区储备有大量工业用地的工业企业和房地产企业将会得到资产价值重估的机会，或是直接将手中工业用地出售给政府收储部门，以获得高额的地价回报（深圳的城市更新计划已经在采用该方法）。而资产价值重估的空间就在于我国商业用地、住宅用地和工业用地的高额价差，以2013年底的数据为例，全国商业用地、住宅用地和工业用地的平均地价分别为6306元/平、5033元/平、700元/平，具有非常显著的价差。对于一线城市，这种价差体现的更加明显，截至2013年底，上海市的商业用地、住宅用地和工业用地的楼面均价分别为10707元/平、5570元/平、500元/平，商业用地和住宅用地的价格分别达到工业用地的20倍和10倍之多。一线城市拥有大量工业用地的上市公司相对具有更大的资产价值提升空间。

   根据以上逻辑，我们对北上广深四大一线城市拥有大量工业用地的上市房地产企业和工业企业进行了梳理，建议重点关注耀皮玻璃（600819）、电子城（600658）、金隅股份（601992）等储备大量工业用地的上市公司。

金报原创

·三家川股率先披露三季报预告，行情分
·IPO涉嫌人为操纵，茶百道首度回应
·华润雪花啤酒拟底价4万元转让自贡子公司
·15亿元高溢价收购四川雅安电子特气企业！国恩股份A+H股双双大跌→
·IPO疑被人为操纵！茶百道突遭停牌，后续来了！