高价拿地遭遇融资困境“借道”私募或成业内范本

金融投资报 2014-11-14 07:55:14

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本报记者吉雪娇

   近日，一度深陷地王陷阱的中粮地产再度借道私募基金寻求融资。根据公告，中粮地产及其全资子公司中粮地产成都有限公司（以下简称“成都公司”）、成都鸿悦置业有限公司（以下简称“项目公司”）拟与上海景时成攀投资中心（有限合伙）（以下简称“合伙企业”）签署投资协议，约定与合伙企业就开发成都市锦江区攀成钢地块项目进行合作，通过股权投资和提供股东借款的方式对项目公司进行投资，总投资额为6.96亿元。

   具体来看，根据协议，成都公司将与合伙企业共同对项目公司进行增资，其中合伙企业增资1.96亿元，成都公司增资400万元。增资后，成都公司对项目公司出资2.04亿元，持有项目公司51%股权；合伙企业出资1.96亿元，持有项目公司49%股权。

高价拿地造成融资压力

   据了解，项目公司为成都公司全资子公司，注册资本2亿元，主要负责开发成都市锦江区的攀成钢地块项目。截至2014年9月30日，项目公司总资产为6.81亿元，净资产2亿元。

   而由“攀成钢”作为引线，将时间倒转至今年8月末。其时，中粮地产在经过多轮举牌厮杀后，最终得偿所愿，以“总价13.16亿元、楼面价6820元/平方米”的区域第二高楼面地价“杀”入了成都攀成钢区域。“攀成钢区域最后一块较为纯粹的住宅用地”也成为中粮地产此次拿地的直接动力。

   值得注意的是，受限于“快跑”策略，近年来中粮地产拿地的脚步明显提速，仅去年前10个月中就拿地近百亿。而即使作为央企下属的房地产上市公司，在经过前两年激进拿地之后，中粮地产当前也面临消化不良。

   其中，以23.6亿元，配建3.3万平方米公租房的代价收入囊中的北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，更令中粮陷入“地王陷阱”，拿地超过一年后，项目还处于地基刚开挖的阶段，具体的定价、入市时间难以确定，项目显得前景不明。

   而从此次中粮成都项目来看，虽然目前攀成钢土地供应已近尾声，但在这块总面积约3000亩的土地上，已云集了新加坡吉宝、新加坡仁恒、韩国乐天、新鸿基等10余家一线开发商。入驻机会的稀缺，地块楼面地价对于总体利润的限制，也意味着更加激烈的同质化竞争。同时，有业内人士对该地块的一些先天劣势提出担忧，认为项目北邻高架，下穿地铁，对后期的开发提出了更高要求。这也为地块未来的前景增添了不确定性。

私募模式或可拷贝

   频繁的高价拿地，显然为中粮地产后期开发建设带来了较大的资金压力。

   事实上，在今年房地产不景气的情况下，房地产公司的资金量普遍趋紧。然而，反观中粮地产，其前三季度实现营收36.13亿元，同比下降18.36%；净利润为1.57亿元，同期增长42.14%。经营活动产生的现金流量净额-17.88亿元，同比下降162.55%。截至9月30日，其长期借款105.89亿元，同比增长89.37%。

   为了支撑快速扩张的项目资金需求，中粮地产不得不另辟蹊径，从往年依靠银行贷款和股东借款的单一融资渠道，开始寻求基金、信托等其它较高成本的融资渠道。

   而此次成都项目并非中粮地产首次引入私募基金，去年9月和10月，中粮地产就已牵手私募基金，以股权投资和股东贷款的方式为南京和成都项目分别融资7.01亿和7.05亿元，年利率为7.5%-8%。

   尽管作为地产央企，中粮地产借道私募基金融资实属罕见。不过，成都锐理数据分析认为，引入私募基金开发房地产项目，说明中粮地产看好成都市场发展，对成都市场的投入力度加大。“此次交易能够进一步拓宽公司融资渠道，有利于成都市锦江区的攀成钢地块项目的开发建设。”中粮地产方面也坦言道。

   业内人士也指出，引入股权投资者共同开发房地产项目，能够在一定程度上缓解房企融资方面的压力，拓宽融资渠道的同时，也为后续加大土地储备提供资金条件。“通过收购项目、合作开发、项目融资等方式，既有助于降低资金压力，也有利于快速扩大市场份额，中粮地产的做法值得业内关注与研究。”成都锐理数据表示。

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