财经观察：“限”非万能

金融投资报 2014-06-04 07:46:02

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本报记者刘柯

   几年前，为了平抑高房价，政府用 “限购”的形式希望控制需求以降低房价。
   几年以后，为了稳定有降价苗头的房价，各地政府又开始用 “限降”的形式希望房价能稳起。
   中国的房地产行业已经实现了商品化运作，但它又渗透了太多的行政色彩，政府为什么非要用各种手段“限”房市？
   说实话，政府在房地产市场里掺合了太多的利益，所以让其在调控这个问题上左右为难。今年一季度，全国财政收入为3.50万亿元，同比仅增长9.3%，但一季度国有土地使用权出让收入却达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿。也就是说，全国财政收入的1/3是 “卖地”贡献的，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例更是达到1：1.7。土地卖给了谁？开发商？不是，最终是卖给了购房者，开发商只是转移了这部分成本而已。最终，购房者每买一套房，1/3甚至更多的钱是用来买了70年使用权的地。有了这个利益关系，在既当裁判员又当运动员的情况下，要让调控来得多凶猛，是不现实的，现在房价只是略显涨不动，各地就出现“限降”，可见一斑。
   但房地产又确实是市场要素决定价格的地方，政府的各种 “限”有多大效果呢？
   首先我们可以看看 “限购”，它抑制了房价吗？没有，它抑制得更多的是真正的刚需。现在房价为什么略显涨不动呢？一是M2的增量在减缓，这是最关键的因素。二是部分涨幅过高投机过度的城市供需失衡。三是金融机构因各种原因减少或缓和了对房地产的信贷投放。请注意，第一个因素决定整个房价的上涨空间与容量，第二个因素只是局部因素，对大多数中心城市购房者的影响不大；第三个因素也是短期因素，因为大多数银行恐怕也找不到比房地产更好更稳定的信贷投放目标。而上面三个因素，其实都与调控无关，只要土地还是财政收入的大头，政府是不希望房价跌的。
   明白了这一点，也就明白所有的“限”其实都很难起作用。调控要真想降房价，很简单，土地价格拿出去，银行不准再给房地产贷款，这可能吗？短期是不可能的。那么到现在， “限降”会有效吗？也不会。凡是 “限降”的地区，很多都是房价虚高的地区，如杭州，平均房价每平超过2万，不远的亚太金融中心上海才2.8万，同为天堂之地的苏州才1万，它是不是虚高？你再看看哪些吸引流动人口最多的城市，北京、上海、广州、成都，这些城市的核心区域，怎么跌？一比较就知道。
   政府要收回伸向市场的手，不能一来就是各种 “限”，作用不大，市场经济有自己的运行规律，按规律办事，让市场自己去配置资源，政府干自己的事情，市场的归市场，一切都会尘埃落定。

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