入市过猛 成都写字楼近半空置

本报记者 杨成万
   4月8日，金融投资报记者从世邦魏理仕成都公司获悉，2014年第一季度末优质写字楼整体空置率高达43.9%，其中，天府新城作为主要新增供应集中地区，其空置率高达58.9%。优质商铺租金平稳；高档住宅价格上涨；工业物业租金略涨。

优质写字楼：供过于求 租金下跌
   今年一季度，成都共有六栋乙级写字楼交付使用，全市新增供应量逾30万平方米；受到供应充沛的带动，写字楼租赁需求保持旺盛，净吸纳量15.9万平方米。写字楼租赁市场需求主要来自新设立的成都本土金融企业，需求租赁面积集中于300至600平方米；来自于跨国公司的需求则相对有限。
   写字楼空置率依旧高位徘徊，截至季末整体空置率高达43.9%，其中，天府新城作为主要新增供应集中地区，空置率达到58.9%。居高不下的写字楼空置率对于租金影响加剧，办公楼市场的议价能力继续向租客倾斜，写字楼租金环比下降2.3%至每月每平方米88.1元。
   对于未来写字楼租赁市场的走势，世邦魏理仕有关专家表示，未来6个月内仍将有大量项目计划入市，而成都市工商局发布新政策抑制民间融理财公司的过快增长，成都写字楼市场前景依然严峻。

优质商铺：扩张放缓 租金平稳
   2014年第一季度国际金融中心及阳光新业中心开业，共为市场贡献26.5万平方米零售物业面积，两个新增物业均达到9成以上的开业率。国际金融中心的正式开业为成都零售业市场带来众多新品牌，其中包含面积达7600平方米的连卡佛百货。中端餐饮业表现相对活跃，海底捞及绿茶餐厅将在阳光新业中心开出成都首座店铺；世家兰迪咖啡也确定即将进入成都。
   不过，受到整体经济形势不明朗的影响，多数零售商对于品牌扩展转而保守，整体租赁成交量下降，首层租金保持平稳， 维持在每天每平方米26.4元的水平，市场空置率保持不变。与此同时，由于供大于求，新兴商圈的表现依然未见起色，天府新城的苏宁广场购物中心除了部分高楼层餐饮商家仍在营业外，其他楼层已暂时停业。“未来6个月内将有5个项目开业，其中3个项目位于成都新兴区域，将使得新兴商圈的零售物业市场面临更严峻的挑战，预期成都零售业市场分化的趋势会进一步加剧。”这位专家称。

工业物业：分化加剧 租金略涨
   今年第一季度随着数个项目续租提价，成都物流设施平均租金较上季环比上涨1.9%至每月每平方米27.4元。受到季节性因素影响，市场吸纳量略有回落，需求主要来自于制造产业相关的零配件仓储。未来半年将有约23万平方米高标准仓库供应入市，充沛的供应将使得市场租金涨幅放缓。
   由于不同的发展规划，预期未来各个区域市场的表现将出现分化：得益于未来简阳第二机场完工后，双流机场将转为以货运为主，空港物流园区未来租金依然持续看涨；龙泉物流园区聚集数个大型开发项目，将是未来仓储物流设施的主要供应来源，此区域租金或将持平；新都物流园区开发臻于成熟，需求保持稳定，预料租金短期内仍会保持稳定增长。

高档住宅：销量下滑 价格上涨
   受季节性影响，成都高端住宅市场于第一季度整体销售量按季下滑将近四成。尽管如此，本季度由于部分楼盘推出新单元，产品结构不同导致市场整体成交价格环比上涨1.2%至每平方米约14300元。春节后，高档住宅市场推盘量逐步复苏，新推盘项目主要集中在锦江国际新城区域。第二季度仍将有数个新盘推出，市场将在一段时期内保持小幅上行趋势。