房地产信托前景展望:走专业化路线 开辟新蓝海

   四川信托研发部 白云、陈文

   房地产信托业务一直是信托公司主要利润增长点之一，在整个信托业务体系中堪称中流砥柱。但最近一两年，房地产市场的行情更为复杂，部分区域的房地产市场存在下行压力，整个地产行业逐步进入深度调整时期。投资者应该如何判断未来房地产行业的发展趋势，以及如何把握房地产信托业务的发展方向？
向专业化、精细化转型
   作为地产行业的领头羊，万科提出的观点可供投资者借鉴。“房地产行业已度过最黄金的岁月，但绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。”万科集团总裁郁亮分析指出，“从人口质量上看，中国的高等教育入学率从2%至4%到目前的30%左右，受过良好教育的年轻人越来越多，而他们是主要的购房人群；从人口流动分布看，中国人口向中心城市集聚的过程还未结束，除了北上广深这样的超大城市，还有存在住房需求的众多大城市、中小城市，这都是巨大的市场。”
   未来的城市居民不仅仅需要住宅，更需要满足其个性化、品质化需求的住宅及相应的配套服务，且市场需求巨大。相较于发达国家，我国房地产市场未来在转型发展的基础上仍有较大市场空间。由于房地产同时具备消费属性（从刚需到改善性需求）和投资价值（对抗通胀，保值增值）,信托公司可以顺应房地产行业往专业化、精细化方向转型的趋势，在风险可控的前提下寻找差异化的业务机会。
深挖消费属性、投资属性
    随着老龄化趋势的加剧，细分领域的功能型住宅可能会出现较大的市场需求，信托公司可以深度参与养老地产、休闲农庄、医疗中心等细分领域房地产项目的建设，以改善性住房需求为导向，挖掘潜在市场机遇。
    信托公司可以参与股权投资类房地产项目。通过真正的股权投资参与具有市场前景的房地产项目管理，最终凭借专业的管理能力在项目退出后分得超额收益。如果能够将房地产信托业务范围从前期项目开发建设拓展至项目后期的商业管理，参与主动投资管理，打通整个地产产业链，那么信托公司有可能寻找到房地产信托业务新的蓝海。
综上所述，如果具备专业化的管理能力，且能够顺应市场需求变化转型，房地产信托业务仍将是信托公司未来盈利的重要板块。在转型的时代背景之下，信托公司只要在房地产领域继续深度挖掘产业价值、探寻差异化业务机会，就有望在房地产“白银时代”打造出一篇新的天地。