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中逢昊基金胡东旭：纠偏而非救市房贷新政向市场化回归

金融投资报 2014-10-24 15:24:53

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    安居才能乐业。近期，“央行放松房贷政策”成为市场上尤为关注的话题。因为，这对于买卖双方而言，都可称之为楼市严调以来最大的礼物。同时，不少观点认为，此次新政是央行的“救市”行为，或将开启楼市的新一轮行情，果真如此吗？
   不可否认，央行房贷新政公布之后，沉闷许久的市场情绪骤然热闹起来。“首套房最低首付三成、最低贷款利率可低至七折”的优惠政策，对于住房需求，尤其是改善性需求的确可以起到一定的激发作用，但我们中逢昊基金认为，新政却不足以带动楼市重回往日辉煌。
   首先，从银行角度来说，真正能够实现7折利率恐怕并不容易。从目前房贷新政的落地情况来看，各银行均严格执行了央行政策中对首套房认定的标准（即无论名下是否有一套住房，只要结清购房贷款，均可按照首套房的房贷政策执行），但房贷利率尚未出现明显松动。银行工作人员坦言，房贷利率优惠至7折，几乎无利可图。根据央行数据分析，当前5年以上贷款基准利率为6.55%，7折之后只有4.585%，而同期银行理财产品的年化收益率平均已达到了5%左右，这比银行理财产品的收益率还要低。另外，个人住房按揭贷款回报周期过长，银行亦缺乏贷款的主动性。显然，对于商业银行而言，向购房者大面积提供优惠贷款在财务上是不可持续的。
   料想房贷利率低至7折可以实现，但刚性需求并不足以消化庞大库存，这也决定了房企短期内尚不具备调高房价的动力。10月8日发布的《2014年三季度中国主要城市房地产市场交易情报》显示，截至2014年9月末，中指监测的主要城市库存量环比上月增长5.65%，持续突破2014年以来最高水平。在房地产库存压力依然沉重，而货币政策总量仍维持稳健的背景下，市场供需格局短期内难以出现实质性改变。因此，最后一个阶段，房地产企业的工作重心仍旧是去库存。“去库存的较好办法就是实事求是的价格策略，而不是继续寄托于政府的宏观调控手段”。
   综合上述，中逢昊基金认为，本次房贷新政的出台虽可改善市场观望情绪，但实质上仍属“纠偏”，对当前交投清淡的楼市而言只属于“微刺激”，房价因此再度昂头向上的概率较小。另外，此次新政并未向银行提出严格要求，而是让其根据自身风险情况自主决定。这样来看，楼市的调控手段或将再次放给市场，积极发挥市场在住房资源配置中的作用。英博

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