易宪容：房地产调整不可能不付出代价与成本

金融投资报 2017-05-06 09:27:17

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2015年上半年，为了减弱当时经济增长的压力，政府不得不推出对房地产市场全面救市的政策，无论是地方政府还是中央政府都是如此，再加上有些政府职能部门谎报军情，中央政府对房地产市场救市的政策更是一浪高一浪。这就导致了从2015年下半年开始，到2016年中国房地产市场价格上涨的全面疯狂。

   据万国置地《胡润全球房价指数2017》的报告显示，全球房价年度涨幅前十名全是中国的城市，其中合肥上涨为48.4%，厦门上涨为45.5%，南京上涨为42.0%，无锡上涨为34.3%，深圳上涨为31.7%，杭州上涨为31.3%，上海上涨为31.1%，福州上涨为28.8%，郑州上涨为28.1%，北京上涨为27.5%。而2016年的住房销售面积达到15.7亿平方米，住房的销售金额达到11.8万亿元，不仅其增加幅度达到30%以上，而且两个数据都创历史最高的水平。

   如果一国的房地产市场是以投资为主导并以银行信贷过度扩张来推动，那么房价上涨疯狂到这种程度，也就意味着房地产作为资产的价格上涨已经到了无可复加之地步，房地产市场泡沫随时都面临着破灭的风险。中央政府在2016年5月就开始醒悟，并且在2016年12月的中央经济工作会议明确指示对中国房地产市场进行调控，要让中国房地产市场回归到居住的功能。

   不过，对于地方政府、房地产开发商，及住房投资炒作者来说，他们心态是根本不同的。在房地产开发商看来，由于政府一直在强调房地产调控要遏制房地产市场泡沫，遏制房价再也不能疯狂上涨，但也不能让房价大起大落，所以房地产开发商认为，政府是不会让房价下跌的。既然房价还是会上涨，房地产市场前景肯定会好，这就是为何今年前三个月房地产开发商加大了对房地产市场投资，也纷纷地进入土地市场购买的原因所在。

   对于住房投资炒作者来说，尽管一线城市及部分热点二线城市的房地产调控政策越来越厉害，越来越在全面收紧，但是这些住房持有者并没有预期未来房地产市场调整会发生多少变化，他们多认为房地产市场调整只触及到GDP增长，政府又会如2015年那样全面救市，所以现在这些住房投资炒作者或是持有住房在等待未来调控政策重新松绑的机会，或是早就开始转战三四线城市。这就是为何当前已经实施调控的一线城市及二线城市的住房销售严重下降但房价不下降、为何三四线城市的房地产市场也开始火爆原因所在。

   对于地方政府来说，无论是一线城市还是二线城市，无论是三线城市还是四线城市，他们从来就没有放弃推高房价的意图，只不过是如何做得更为隐蔽点而已。甚至于，有些地方政府还在借助房地产市场调控，实际上采取的是一种房地产饥饿营销的策略，与中央政府的房地产调控政策反其道而行之。

   而这些现象出现，是当事人各有企图，说到底，还是中央政府希望对当前中国这个巨大的房地产市场泡沫的调整，仅是遏制这个泡沫不再吹大，而不是要挤破这个泡沫，或挤出中国这个巨大的房地产泡沫而不要付出成本及代价，或至多也是付出些微的成本及代价。

   但实际上，按照市场经济的法则及人类历史之经验，这是几乎不可能的事情。甚至于中国这个房地产泡沫挤出越是以时间换空间，中国经济及中国金融市场所面临的风险就会越高。十几年来中国房地产市场的情况就是如此。

   所以就目前的情况来看，政府要挤出当前这个巨大的房地产泡沫，肯定要付出不小的代价，而且越早挤出这个房地产泡沫，其代价就越小。因为，这种代价本来就是无中生有的东西（即许多住房投机炒作者，在没有炒作这几波住房之前，其手上根本就没有多少财富），让这些投机炒作者受到一些损失，也可让其记住不要再去炒作住房。否则，中国的房地产市场投机炒作会没完没了。可以看到，这也是为何中国住房投机炒作者炒作住房从中国炒作到了全世界。

   还有，房地产市场挤出泡沫，不仅是降低中国金融市场最为重要的一环，也是当前中国经济结构调整，让全社会有限的资源流向实体经济最为重要的一步。当前中国经济由实入虚，金融风险极高，都是与房地产泡沫巨大有关。所以，当前政府房地产调控，就得争取在最小成本及代价的情况下刺破房地产市场泡沫。不刺破这个房地产市场泡沫，中国房地产市场及中国经济想得以调整几乎是不可能的。

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