地产调控或加码难改相关公司业绩回升

金融投资报 2013-11-06 08:32:56

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  本报记者林珂
   房地产调控将加码的消息再度传来，地产股反应冷淡。从多年房地产调控来看，虽然行业内部出现分化，但龙头企业仍保持了可观的业绩增长速度。在业内人士看来，如管理层对房地产调控政策不下新“猛药”，对房地产商业绩的影响不大，四季度即将进入结算周期，行业利润率或将告别下滑出现回升。
调控加码在预期当中
   据媒体报道，近日有消息称北京市住建委酝酿暂停高价楼盘预售申请审批。北京年底前将暂停房价高于4万元项目的审批，暂停年底涨价项目审批，并同时将前期上市较长时间的项目，控制房价涨幅不高于10%。针对前期争论较大的以拆分精装应对预售审批现象，北京市住建委要求预售对象必须符合预售证内容，因此，将暂停拆分项目的预售证办理。
   虽然该消息并未获得证实，但房地产调控升级的预期正在加强。有行业人士指出，由于多地房价涨势较快，市场对房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制可能将逐渐浮出水面。而即将召开的十八届三中全会将有可能成为楼市发展的另一个转折点。
   而经过多年的政策调控，对于市场的影响力也正逐渐减弱。从二级市场反应来看，地产行业个股有所分化，但上涨个股数量明显高于下跌。究其原因，一位房地产行业分析师在接受记者采访时表示：“在政策调控难以超预期的前提下，对地产行业以及地产股的影响十分有限。就目前数据来看，大型地产商的销售业绩仍保持较快的增速。同时从三季报来看，虽然地产股业绩有所分化，但一、二线地产股表现依旧靓丽，估值优势让其难以出现大幅调整。”
   在万科A最新发布的销售简报来看，今年10月，万科实现销售面积167.7万平方米，同比增长超过三成，环比增长也接近三成；而销售金额则达到173.5亿元，同比增长接近三成，环比增长也超过一成。从今年7月起，万科A在销售面积和销售金额上已连续数月保持两成以上的增长速度。上述分析师对此表示：“万科作为行业龙头，在市场集中度提升背景下实现高增长不难理解。但如果未来调控加码力度超出市场预期，将会比相关企业的销售产生负面影响。”
利润率低点三季度已现
前三季度，所有上市地产股营业收入增长迅猛，净利润增速却要明显慢于前者。从2010年开始，地产行业营业收入增长快于净利润增长的情况就已经出现。但和过去不同的是，2010年-2012年营业收入增速和净利润增速的差值在5%以内，而今年前三季度这一数值达到了11.3%。
   据平安证券分析师周雅婷统计，截止三季度末，地产企业共实现总营业收入3881.95亿元，同比增长38.2%，增速较上半年下降7.6个百分点，由于去年基数逐步提高及结算节奏原因，收入增长速度有所放缓。而营业收入增速仍显著快于归属母公司净利润的增速，截止三季度末两者相差11.3个百分点。
   虽然收入增速明显高于利润增速，但随着销售毛利率的改善，多数业内人士认为这样的情况将出现好转。瑞银证券分析师李宗彬指出，结算毛利率进一步下滑至34.5%是净利润增速较低的主要原因。考虑到房价自2012年下半年以来持续回升，毛利率可能已在2013年三季度见底，部分开发商2013年四季度毛利率将出现环比回升。
   周雅婷也表示，目前来看，至2013年四季度，地产行业销售毛利率下滑将接近尾声。首先，2012年下半年开始，主要城市的房地产市场价格出现回升，从结算时间点看，这部分资源将与2013年四季度至2014年上半年进入结算周期；其次，2012年下半年开始融资成本回落，成本有所降低。但周雅婷同时指出，由于一二线城市土地价格涨幅快于一手房价格涨幅，而三四线城市由于供给大于需求使价格涨幅缓慢甚至房价滞涨，因此行业毛利率水平仅是恢复，无法回升至前期高点。

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