成都甲级写字楼租金继续下行 业主开始考虑出售

本报记者 康曦

近日，全球领先的房地产服务上市公司高力国际发布了成都物业市场2016年上半年回顾及下半年展望。

甲级写字楼空置率高企致租金下行

据成都市统计局，2016年第一季度该市第三产业同比增长8.9%，第三产业占全市生产总值比重同比上升1.2个百分点至53.9%。与经济基本面相呼应，上半年成都甲级写字楼市场租赁需求回暖，尽管有合计办公建筑面积17.5万平方米的两个新项目入市，空置率仅微幅上升。然而 ，整体空置率仍维持44%高位，致使租金进一步下跌。

按区域分析，由于上半年落地的优惠政策将租户吸引至高新区特定楼宇，位于高新区内的新兴子市场（大源及金融城）需求较成熟子市场（中央商务区 、东大街及人民南路）强劲。虽然某些区域内需求回暖，供过于求的现状仍致使整体市场竞争激烈。

因此，上半年成都甲级写字楼市场平均租金继续下行，截至上半年末，租金半年环比及同比分别下跌6.8%及11.6%至人民币95元每月每平方米。

市场竞争激烈但有利于写字楼租户升级

成都市经济增长持续放缓，2016年该市生产总值增长目标下调至7.0%，较2015下浮0.9个百分点。预计经济增长放缓将反映于对办公空间的需求。两个分别位于东大街和金融城子市场的新项目计划于下半年竣工，合计办公面积约12万平方米。这将使2016年全年新增供应达到近30万平方米，加剧供过于求之现状。短期内，空置率将被进一步推高，预计下半年将超过45%，租金或将继续下行。

商铺需求放缓，服饰和餐饮业态仍然活跃

据成都市统计局，2016年前五个月，成都市社会消费品零售总额同比增长9.8%至人民币2,246亿元，增速较2015年同期放缓0.5个百分点。零售业收入同比增长9.6%至人民币1,990亿元，增速较去年同期放缓1.2个百分点。相应地，由于若干业主对其品牌组合及租金作出调整以提升竞争力，上半年成都商铺物业市场平均空置率上升，首层平均租金下降。

上半年成都商铺物业市场需求放缓，净吸纳量录得负值（-8,237平方米），此系百佳超市关闭其在成都的三家门店（合计21,000平方米）以及三星关闭其在成都国际金融中心约1,500平方米旗舰店所致。因此，平均空置率半年环比上升0.2个百分点至8.3%。除却此类关店活动，净吸纳量为14,263平方米。

2016年上半年，服饰和餐饮业态需求活跃，并录得众多新租及新开活动。

业主提供租金优惠

上半年成都商铺物业市场首层平均租金半年环比下降1.6%至人民币502元每月每平方米，核心区域及非核心区域平均租金分别下降3.1%及0.9%。导致租金下降的主要原因系部分空置率较高项目的业主提供租金优惠以调整品牌及租户结构。

据在建项目进度，六个新项目预计于2016年下半年进入成都商铺市场，包括银泰中心in99及青羊万达广场，总体量合计约75万平方米。上述新增供应均将于非核心区域内落成，并将导致全市平均空置率在中短期内上升。

投资市场保持平静，投资者持谨慎态度

2016年上半年，成都甲级写字楼物业投资市场保持平静，无整售交易公布。由于空置率高企导致运营压力与日俱增且现金流紧张，自2015年以来，更多业主开始考虑出售物业。然而，近年来市场的快速发展则对物业资产表现造成了负面影响。因此，机构投资者对投资成都写字楼市场愈发谨慎，但具备专业化管理及稳定收益流的核心区位甲级写字楼物业有望继续吸引投资者。

2016年上半年，成都商铺投资市场保持平静，无整售交易公布。业主预期资本值与投资者要求回报率之间的差距仍持续。此外，当前包含电商挑战在内的竞争性市场，已导致部分投资者由于运营管理困难而对商铺投资较为谨慎。