楼市库存压力难减明年进一步分化

金融投资报 2015-12-21 07:29:17

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三成大中城市同比上涨，一线城市“地王”频现

新华社记者郑钧天杜放

   国家统计局 18日公布的“2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，11月份房价同比上涨的城市数量已达三成，同时部分三线城市房价开始止跌企稳。

   业内人士认为，从11月房价走势来看，部分一线城市房价上涨态势日益凸显，一线城市未来也将面临库存去化难题。同时，随着楼市进一步分化，二三线城市楼市库存压力依然可观。

深圳仍是“领头羊”三线城市止跌

   国家统计局披露的数据显示，11月份房价同比上涨的城市数量达到21个，占比30％。房价涨幅最高的城市依然是领涨全国房价12个月的深圳，与去年同期相比上涨38．9％。

   从环比方面，11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市个数33个，接近半数。深圳仍是“领头羊”，新房价格比上月大涨2．9％。

   部分城市楼市为何再现“暖冬”？对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，政策效果不断显现，是房价上涨城市不断增加、涨幅扩大的主要原因。

   业内人士表示，今年以来，包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策陆续出台，其促进房地产市场销售的政策效果已开始显现。

   值得关注的是，三线城市一年以来首次止跌。数据显示，11月份国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格环比由下降转为基本持平。这一因素进一步拉升了当月70个大中城市房价的整体涨幅。

一线城市高端化拉高整体房价水平

“年底中高端住宅市场大幅放量，拉升了一线城市的成交均价，是11月房价走势中的新变化。”世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨说。

   11月7日，深圳新房市场近十年来的最大体量推盘——深圳龙华壹城中心1637套房源在6个小时内售罄，签约金额高达60亿元。

   业内人士表示，三季度以来，一线城市“地王”频出推高了后市的房价预期。如北京丰台区南苑乡地块以83．4亿元成交价晋身北京历史上“地王”总价第三名；信达地产以72．99亿元获得上海市杨浦新江湾城某地块，成为上海年内“地王”。

   “一线城市土地价格大幅度上涨的后果之一，就是部分区域房价出现新一轮上涨乃至过快上涨。”中原地产首席分析师张大伟认为，由于从2013年开始，一线城市“地王”频现，新上市的商品房定价出现高端化趋势，拉高整体房价水平。

高库存压力仍现市场可能进一步分化

   国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期尚不足6亿平方米，一年陡增1万亿平方米。业内人士表示，这表明未来中国楼市库存积压仍很可观。

   亚豪机构市场总监郭毅等市场人士均表示担忧：“2016年5000套豪宅价格产品的潜在供应，与每年北京楼市最高仅200套豪宅的去化需求速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，高价商品房市场正在形成‘堰塞湖’。”

   业内人士分析认为，由于住宅库存居高不下，三四线城市房价下降压力已传导至二线城市；一线城市楼市虽然现在仍供不应求，但后市可能出现高房价引发的滞销状况。

   中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，从目前来看，销售增长显现乏力，库存压力却缓解有限。因此，2016年住房市场仍可能进一步分化。

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