房贷新政鲶鱼效应初显“涨价”实为促销

金融投资报 2014-10-10 09:44:45

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国庆期间出手购房者，多数依旧是本来就有计划的购房者，与信贷方面关系不大。摄影李里

对新政细则的期待在一定程度上加重了观望氛围。摄影李里

    10月，正式进入“白银时代”的成都楼市也迎来了本年度最后一轮业绩卡位战。1-5日，为期5天的第44届成都市房地产交易会（2014秋季）为这轮战役提供了一个最大的秀场，200余个楼盘，80%以上专属优惠，最高优惠达20%，再外加一剂“限贷”松绑的强心针，多重刺激下，国庆期间成都销量如何？新政又对市场产生了怎样的化学反应？金融投资报推出2014成都秋季房交会特别报道，为您解析成都楼市新动向。
   “各位客户，由于政府推出贷款利率7折，限贷政策放松，明天中午12点以后成都房价全面上涨，考虑买房的请抓紧时间联系。”5日晚间，成都市民孙女士收到了这条来自某知名楼盘置业顾问的“内幕”短信；而为佐证消息的可靠性，该置业顾问还直言“如果不信，请上网搜新闻。”孙女士敏感的神经随即被触动，然而，在忐忑中迎来次日的她，却并未迎来房价的全面上涨。
   国庆大假前夕，央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确首套房贷利率最低七折，同时拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭可以按照首套房标准申请贷款，全面松绑房产市场限贷政策。对于10月1日开幕的成都秋季房交会而言，仿佛遇到久旱后的甘露，激发出强烈的化学反应。

开发商：“新政”“涨价”拉人气

   房贷松动的重大利好消息在成都秋交会前一天出台，犹如一针强心剂，开发商欣喜的同时也随即调整了销售策略。
   1日，在成都秋交会现场，记者看到，已有品牌开发商在展位前竖起“今日头条”展板，上面赫然写着房产贷款新政内容，吸引了不少购房者的眼球。现场置业顾问表示，新政策肯定是一个购房的利好消息，特别是对一些有改善型需求的购房者来说更是如此。“房交会开幕以来，已有不少购房者咨询新政。因为该政策对于他们能不能买房有重要影响。”
   不过，从记者走访的情况来看，置业顾问们也坦言未收到银行方面的通知，目前还在执行原来的房贷政策，新政还需等待。而尽管开展前两天咨询的客户比预想的要多，专门因为房贷松绑而来的改善型需求人群明显增加，但真正买房的人却有限。“尽快出台新政细则”成为其共同愿望。
   另一方面，“涨价论”也在悄然蔓延。“之前房地产比较低迷，在住贷新政的刺激下，也意味着转折点即将到来，房价还会有一波走高行情。”一位置业顾问向记者表示。
   事实上，国庆假期中，朋友圈里流传起了绿地、绿城、碧桂园、新城等多家龙头房企的涨价通知，均要求下属地区公司、项目在国庆后涨价。如一份“加急”级别的绿地京津房产事业部文件要求，10月8日起，京津事业部下辖所有商办、住宅产品销售价格统一上调，上调比例不低于10%。而一份地产公司的涨价通知也提出，区域公司自10月8日起涨价3%至8%不等。
   然而，文件传出不久，涉事开发商均对文件内容均予以了否认。而所谓的6日中午12点以后成都房价全面上涨也并未出现。“此次‘假涨价’其实只是为了刺激购房者赶快下单，核心目的仍然是为了拉动成交。”市场分析人士表示。

购房者：耐心等待政策细则落地

   另一方面，国庆大假期间，尽管住贷新政细则还未“落地”，但无疑增加了人们对于楼市的关注度。作为楼市销售的窗口，恰逢其时的秋交会也被临时划入其假日行程单中。“现在买房是不是可以按房产新政执行？”“好久才能按首套房的利率哦？”刚刚出台的房产贷款新政，也成为部分购房者最为关注的热点。
   对于购房者而言，住贷新政无疑对其是利好。购房者苏女士就向记者表示，其家里的首套房面积较小，尽管一直有更换的打算，但受限于资金与之前二套房信贷首付七成的政策，只能暂时放弃。“按照新政，如果还清了房屋贷款，再买房，就算首套。这样的话，我们可能只需要首付三成，就可以换一个改善型的住房，所以才临时决定到房交会了解政策进展，顺便提前看看有没有合适的房子。”
   对于购房者而言，新政的出台似乎可以令改善居住条件的梦想更近。以贷款100万按揭20年举例计算，按照以前的二套房认定政策计算，还款总额为189万元；而按贷款新政七折利率计算，则只需153万元，差价达36万。基于此，业内普遍认为，对低迷的楼市来说，此次信贷政策的放宽，加之十一黄金周的来临，对刺激楼市成交量方面应该要比松绑限购来得更直接。
   不过，信贷政策的放宽对楼市的影响或并不及业内预期。属于首套置业的购房者李先生就向记者坦言，其从7月看房至今，虽然看了不少楼盘，但由于对后市降价抱有希望，所以一直没有入市。面对住贷新政，他告诉记者，“虽然央行信贷政策已经放宽，但还没有‘落地’，也不知道最后的执行情况怎么样，还是等等银行的反应再做打算。”
   事实上，在成都秋交会现场，记者注意到，国庆期间的购房者多数依旧是本来就有计划的购房者，相中的多是楼盘本身的促销活动，与信贷方面关系不大。甚至有购房者本来计划在房交会上进行价格横向对比后就考虑下手，但出于对新政的期待，所以暂缓了计划。

记者观察
新政或难惠及刚需

本报记者吉雪娇

   成都搜房网数据监控中心统计的数据显示：截至2014年10月7日23：30，国庆期间成都市主城区(含高新区、华阳街道、中和街道)商品房成交面积为62133.13平方米，同比去年国庆增长0.01%；其中商品住宅成交460套，同比增长6.48%。
   然而，虽然住贷新政对提升市场信心，加快入市节奏带来一定的利好影响，但通过房管局公布的成都秋交会期间的主城区备案数据来看，10月1日-5日，成都主城区仅成交385套，成交面积45848.56平方米，成交环比今年春交会跌幅超半数，下降51%，市场销售依然较为疲软。
   事实上，尽管相关细则仍在制定中，不过央行取消限贷政策依旧不啻于为当前楼市注入一剂强心针。锐理数据品牌中心总经理郭洁指出，全国性的信贷宽松政策、限购政策的逐渐放宽、各地方政府的救市行动等，都标志着政策层面的利好在释放，对楼市有拉动作用。
   成都中成房业市场顾问中心有关负责人认为，“限购限贷”政策执行四年左右，市场上已积累大量改善型需求。执行首套房贷政策，首付减少利息降低，购房门槛降低，将大大释放改善型需求，改需市场将迎来春天，这也是本次政策最容易实现市场需求释放的增长点。
   不过，受制于受存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素，七折利率能否最终出现仍旧是未知数。世联行与嘉联地产联合发布的研报表指出，在利率市场化的背景下，银行房贷利率仍需维持在6%-6.5%以上，按照目前5年期以上贷款6.55%的基准利率，银行房贷最多打95折，对楼市的刺激将极其有限。
   新政对刚需购房者或仅止步于心理层面影响。“对于刚需购房者而言，央行刺激市场最有效的手段，依旧是降低首付比例或针对首套房定向降息。”一市场分析人士直言。

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