中介“零”门槛 全民经纪人引争议

   一场关于“全民经纪人”的隔空“对峙”，成为近日房地产业内的最热话题。8月18日-21日，西安万科地产与易居（中国）控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱耗时4天，针对“全民经纪人”展开了一场激烈的辩论。
   值得注意的是，就在日前，国务院决定取消11项职业资格许可和认定，而房地产经纪人职业资格许可和认证排在首位。尽管有业内人士认为，新政并不意味着要放弃对房地产经纪行业和经纪人的监管，不过从业门槛的降低，确实或将催生大量“独立经纪人”，乃至全民经纪人的出现。
本报记者 吉雪娇
房产经纪人门槛降低
   “看来以后做一名房产经纪人更容易了。”对于今后无需通过资格考试就能上岗的消息，成都清水河大桥附近一栋办公楼里，白领李楠跟同事开始蠢蠢欲动，“这是不是意味着，以后我们也可以做房产经纪人，甚至是开中介公司了？”
   对于中介行业准入门槛降低的猜测并非空穴来风。金融投资报记者梳理发现，按照现行《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动，而“房地产经纪人执业资格证书”更是房产经纪门店开店的必要条件。
   由此可见，房地产经纪人认定的取消，不仅降低了从业门槛，还减少了房地产中介公司所需的成本。虽然此前在具体的二手房交易中，房地产经纪人员职业资格证持证率并不高，但其无疑有助于增强持证者在品牌公司的竞争优势。但新政后，依靠网络平台，即使没有实体门店，普通从业者也可以介入相关业务。在业内人士看来，这样“低成本、低门槛”的双低，或将导致大量“独立经纪人”与“自由经纪人”的出现，行业的竞争也将更加激烈。

“全民经纪”成趋势
   事实上，在更早之前，敏感的万科就嗅到了风向标的转动。7月18日，西安万科万客通上线，随后多地万科也随之跟进，这也标志着全民经纪人正式进入其营销战略。
   据西安万科19日公开披露的数据，万客通上线一个月注册用户10899位，推荐客户2848组，成交额3408万元。其中，成交额里49.87%为大众经纪人 (老业主居多)。与此同时，据成都万科透露，在近日举行的“成都万科首届一站式购房节”中，也有1750万的业绩来自于万科的全民经纪人平台——万享会的转介。
   不过，对于全民经纪人的争议也由此展开，在《“全民经纪”，万科请慎言！》一文中，丁祖昱直接批评西安万科的模式，认为将全民经纪人直接称呼为房产经纪人，是“鼓励‘飞单’，挖别人墙角，同时此举也是对“中介和代理公司的极大不尊重”。其后还对西安万科披露的“老业主推荐比例接近50%”等数据的合理性提出了质疑。
   此举也引发了业内和万科的高度关注，在万科的回应中，其认为万客通能够实现“零”门槛实现房产自营销，同时还能帮助三方获益，让开发商低/零成本实现量价提升，经纪人“零”门槛实现房产自营销，购房者获得更优惠的价格。
   西安万科总经理钱嘉亦在相关回复中解释，房地产的黄金时代已经过去了，我们现在迎来了白银时代。而代理商要变成经纪人。需要变成一个平台，集合更多的经纪人。经纪人也需要一个平台，获得信息、培训、交流、提高。我们只是借助了时代的一个趋势来改变我们的生意模式。
   西安万科认为，“正如电脑不会取代电视，万客通也不会取代中介代理，全民营销终将成为一种渠道和其他渠道共存共荣。”

高利引诱难掩风险
   从成都房地产中介市场来看，随着国家发改委、住建部与四川省发改委先后下放房地产经纪服务收费管理权限，不少成都二手房中介收费也随之悄然上调。记者了解到，此前出租房屋方面，只收取租客一个月房租作为中介费，房东无需承担费用；买卖二手房方面，多数机构执行卖方付1%的中介费，买方则付2%，也有少部分收费标准比例为买卖双方1.8%和1%或2.2%和0.8%。而目前出租房佣金变更为以房屋月租金为基数计费，承租方支付一个月，出租方支付半个月；二手房交易佣金则按房屋成交总价为基数计费，买方需支付的费用上浮至成交总价的2.5%，卖方则上浮至付1.5%，买卖双方需要支付的佣金总额为房屋成交总价的4%。——丰厚的利润空间，无疑这个行业更加诱人。
   事实上，近年来，随着成都房地产市场的不断升温，渴望分食红利的中介公司如雨后春笋般涌现，并逐渐掌握绝大部分市场。但部分中小型房屋中介资质不明、虚假宣传、操作不规范等行为，让公众对房屋中介的认同度一再下滑。
   据不完全统计，截至去年底，成都市共有房地产经纪4095家，备案房地产经纪机构3547家，注册房地产销售服务人员42519人，而因违法违规行为被查处的房产中介机构就达到1460家，超过了1/3。综合来看，这些不规范中介一个集中的问题，就在于“经纪人”是否真的具备行业资质。
   成都日新伟业置业有限公司经理马飞此前也对记者表示了担忧，他指出，尽管行业竞争的加剧可能淘汰一些不规范中介，但高利润与低门槛依旧有吸引力。而这些处于生存竞争中的不规范的中介，更在意的是短时间内的有利可图，因此吃差价、违规操作、职业道德缺失等问题一直存在，最终导致了行业的整体乱象。
   尽管西安万科的观点似乎很“正能量”，但不可否认的是，伴随着职业资格认定的取消与“全民经济人”的出现，在人人都可以成为“营销高手”的预期下，不仅是中介公司的员工拉私活可能会更加猖獗，更为严峻的是，专业性的缺乏，是否会导致个别人为了获取佣金，在不了解楼盘品质或掩盖楼盘质量问题的情况下极力推荐成交，这些都是难以确定的问题。

专/家/说/法
取消认证不等于放弃监管
   不过，在搜狐焦点成都站总经理谢晖看来，房地产经纪人资格认证的取消，二手房经纪人行业还需要很长的路要走，现在的经纪人独立存活能力都很低，脱离了经纪公司之后他们便没有那么多的房源。“对二手房中介这样的服务业来说，从短期来看，可能会导致一些素质较低的从业者迅速进入该行业，市场竞争加剧。不过随着市场的无形调节，若缺乏相对专业的素养，长期立足反而更难。”有业内人士这样说道。
   值得注意的是，即使目前准入放开，在成都依然可以通过《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《中国房地产经纪执业规则》、《房地产经纪人执业资格暂行规定》等法律文件约束房地产经纪行业从业人员。
   另一方面，对于未来从业资质的认证问题，业内人士不约而同地认为，减少部分职业资格许可和认定的前提，是保持资质资格水平不降。而取消认证不等于放弃监管，未来房地产中介行业协会、学会将逐步挑起职业资格水平认证的重任，新政对行业的门槛问题不会有实质性的改变，且未来考核标准和从业资质或许会越来越严格。